법무법인 세창 제언:일본의 주택임대차 무엇이 다른가
안녕하세요. 일본 도쿄에 체재 중인 법무법인 세창 이연주 변호사입니다.일본이 버블경제의 붕괴를 기점으로 기나긴 침체의 터널을 걷고 있기는 하지만, GDP 규모로는 세계 3위, 내수시장 규모로는 세계 2위의 자리를 굳히고 있어 GDP 기준으로 세계10위권 밖인 한국과의 격차는 여전합니다. 한편 그간 한국은 일본의 경제성장방식을 추종하는 형태로 발전하여 왔기 때문에 여러 사회, 경제적 현상들이 그것이 부정적인 것이든 긍정적인 것이든 일본에 뒤이어 일어나는 경우가 많고 그래서 일본의 현재 모습을 보면 우리나라의 장래 모습을 알 수 있다고 보는 이들이 많습니다. 이 같은 관점에서 일본의 주택임대차 시장은 우리나라 향후 주택임대차 시장의 모습을 시사해준다고 할 수 있어 살펴볼 만한 가치가 있어 보입니다.
현재 일본은 주택임차에서 전세는 찾아볼 수 없고 월세가 일반적이며, 도쿄에서 방 세 개 규모, 면적 80제곱미터 내외의 주택을 임차할 경우 위치, 건축년도, 주택의 구조형태 등에 따라 차이가 있겠으나 평균적으로 대략 월세 30만엔 내외입니다. 도쿄 중심에 위치하고 있고 차임이 가장 비싼 편이라고 알려져 있는 록본기나 아자부는 위 금액을 훨씬 상회하겠지요. 은행예적금에 대한 초저금리로 인하여 주택을 임대하면서 월세 대신 전세보증금을 받는다고 가정할 경우 월세 금액 수준의 안정적인 이자소득을 얻으려면 주택 가격을 훨씬 상회하는 보증금을 받아야 하기 때문에 일본에서 월세를 전세로 대체하기란 사실상 불가능합니다.
월세 이외에도 임차인은 시키킹(敷金, 주택의 손상이나 월세 미지급에 대비하여 월세 1~3개월치를 예치해 두는 것을 이릅니다), 레이킹(礼金, 집주인에게 계약체결에 대한 감사의 의미로 지급하는 금전인데, 통상 월세 1~2개월 분이며, 겉치레를 중요시하는 일본문화의 독특한 산물로 보입니다)을 부담하는데, 현재 주택임차시장의 침체로 시키킹과 레이킹을 요구하지 않는 경우도 드물지만 있습니다. 이러한 시장환경에서 주택임대차거래의 관행은 한국과는 현저히 달라질 수 밖에 없습니다.
첫째, 임차인의 월세 지급능력을 확인해야 하기 때문에 임차를 원하는 자의 근무처, 연봉계약서 등을 확보하여 심사를 합니다. 기준은 부동산관리회사마다 다소간의 차이가 있으나(여기에서는 주택 소유자를 대신하여 부동산관리회사가 임대 및 주택관리업무를 취급합니다) 월 급여액이 월세 금액의 3~4배를 상회할 것을 요구하며, 급여액이 위 기준을 하회할 경우에는 계약을 거절당합니다. 현지사정을 잘 모르시는 정착 초기의 한국분들은 부동산관리회사가 지나치게 개인정보를 요구하는 것 아니냐며 의심스러워하기도 하신다는데, 우리처럼 전세보증금제도가 없는 이상 일견 당연한 것일 수 있습니다.
둘째, 임대차 계약시에 차임지급을 보증하기 위하여 임차인은 반드시 보증인을 세우거나 보증보험회사와 보증계약을 체결하여야 합니다.
셋째, 주택임차의 전 과정을 부동산관리회사가 취급하며, 임차인으로서는 주택 소유자를 전혀 대면하거나 주택소유자에게 연락을 취하지 않습니다. 임차인은 주택인도 및 반환, 차임지급, 수선요구 등 모든 임차관련 사무에서 오로지 부동산관리회사를 상대하며, 부동산관리회사는 집주인으로부터 수수료를 대가로 받고 위의 업무를 처리합니다. 주택소유자로서는 차임지급을 독촉한다든지, 임차인의 수선요구에 그때그때 응한다든지 하는 것이 번거로울 수 있으므로(특히 다세대주택일 경우) 부동산관리회사에게 업무를 위임하여 여러 가지 수고로움을 덜게 됩니다.
제가 직접 경험한 부동산관리회사의 단면을 보자면, 업무처리가 매우 꼼꼼한 편입니다. 일본인들은 주택사용문화가 동일한 일본인을 임차인으로 가장 선호하며, 한국인은 주택을 험하게 사용한다고 알려져 있어 일부에서는 꺼리기도 하는데, 주재원이 거주할 집에 관하여 주재원이 소속된 일본 현지법인의 이름으로 계약을 체결함에도 부동산관리회사가 당해 현지법인의 모회사(母會社)를 조사한 다음 모회사가 한국회사이고 한국인이 실제 주택 사용자임을 확인해서 계약체결을 거절한 사례가 있습니다. 또 임차인이 주택을 반환할 시에는 집안 벽의 못자국, 마루의 긁힘 손상, 천정과 벽면의 곰팡이 얼룩(일본은 세계 유수의 다우국가로 꼽히며 평균 연간 강우량이 1600mm 내외로 950mm내외인 한국보다 1.5배가 넘는데, 그러한 관계로 집안 곳곳에 곰팡이가 매우 쉽게 생깁니다) 등등을 용의주도하고 면밀하게 파악해서 시키킹에서 많은 금액을 공제한다고 하며, 그래서 시키킹을 전액 돌려받는 경우는 거의 없다고 합니다. 그래서 집주인을 위해서 지나치게 열심히 일하는 부동산관리회사일 경우 임차인이 다소 곤란함을 겪을 수도 있습니다.
이곳에 거주하는 한국분 중 1분으로부터 "1기분 차임지급을 단지 며칠 지체했는데 부동산관리회사가 반말로 지급독촉전화를 걸어와 무척 놀랐으며 지급했다고 전화를 하니 다시 공대하는 말투로 돌아왔다. 알고 보니 야쿠자가 관련된 회사더라"라는 얘기를 듣기도 하였습니다. 몇년 전 야쿠자자금을 출처로 한 일본계 대부회사가 우리나라에 진출했다는 이야기가 일어 논란이 되기도 했는데, 건전한 부동산관리회사가 절대 다수이겠지만, 그런 회사가 있기도 한 모양입니다.
부동산관리회사는 안정적인 수수료 수입을 얻기 위해서 임차수요가 충분히 있을만한 우량주택을 확보하는 것이 중요한데, 이를 위해서 집주인에게 실제 임대차계약 체결 성공 여부를 불문하고 차임수입을 보장하겠다는 개런티를 주고서 주택을 확보하기도 합니다. 물론 모든 주택이 이런 개런티를 얻을 수 있는 것은 아니고 위치 및 신축시기 등에 비추어 임대차계약 체결에 유리한 주택만이 가능합니다. 또한 부동산관리회사는 임대차계약의 임차인 데이터를 기초로 주요한 수요자층을 파악하고 차회의 리노베이션 시에 방향을 제시하는 컨설팅을 하는 등 적극적 역할을 수행합니다. 위의 경우 부동산관리회사는 상호간의 성공을 도모하는, 주택소유자의 사업파트너로서도 기능하는 셈입니다. 한국의 부동산중개사무소는 집주인과 임차를 원하는 자간의 계약체결을 중개하여 단지 임대차계약의 체결성립을 도울 뿐인데, 일본에서는 임차후보자의 지급능력심사를 포함한 임차인의 확보, 주택의 임차인에 대한 인도 및 임차인으로부터의 반환수령, 주택의 수선관리, 차임의 수령 및 독촉 등 광범위한 업무를 수행합니다.
한국의 주택임대차시장은 기존의 전세에서 전세보증금과 월세를 병행하는 이른바 "반전세"로 전환되고 있는 흐름인데, 향후 전세보증금을 대체하여 전체 월세로 전환되는 흐름이 강해진다면 현재 일본 주택임대차거래 관행을 점점 닮아갈 것으로 예상됩니다.
