법무법인 세창제언:무심코 채무인수를 허용하여 준 당신, 조심

채무자 겸 근저당권설정자가 담보물을 넘기면서 자신의 채무를 담보물 매수자 앞으로 이전케 요청하는 일은 드물지 않게 있는 일로 보입니다. 금번 뉴스레터는 이와 관련한 사건 실례를 다루고자 합니다.

위 사건에서 채권자는, 위 채무인수가 (기존 채무자가 채무를 면하는 면책적 채무인수가 아니라) 중첩적 채무인수이고, 나아가 위 인수 후에 담보물의 새 소유자(이른바 제3취득자)가 채무자 중의 1인이기도 하므로, 별 어려움 없이 관련서류 작성에 동의하여 채무인수가 행해졌고 그 무렵 물건의 소유권도 이전되어 등기부에는 채무의 중첩적인수 및 소유권의 이전이 기재되었습니다. 채권자는 원래의 채무자와는 계속 외상거래가 많았는데, 채무인수자와는 기존에는 거래관계가 있지 아니하여 (인수자는 인수시점 전 수개월 전에 신설된 회사였습니다) 거래가 중지되었고, 그나마 인수 후 수개월 후 시작한 거래는 현금거래를 위주로 하였었습니다. (한편, 원래의 채무자는 얼마 안 있어 폐업합니다.)

한편, 원채무자의 기존 채무에 대해서도 인수인은 변제를 시작하였습니다. 그러나, 인수인은 상당부분을 변제한 후에는 '현금사정이 좋지 않다' 면서 변제를 차일피일 미루자, 채권자는 근저당설정계약 및 채무인수계약에 의거 담보물에 대한 경매신청을 하였는데, 채무자는 위 경매신청이 무효라는 주장을 하면서 경매에 이의를 하고 오히려 자신이 돌려 받을 게 있다는 식의 주장을 하였습니다. 인수인의 주장의 요지는 자신이 채무를 인수하였을 무렵 채권자`원채무자 간의 거래가 중단되었었고, 나아가, 인수 후에도 채권자`채무인수인 간의 거래 역시 담보거래가 아닌 현금거래만 하였으니, 근저당권의 인수라고 되어 있어도 근저당권 아닌 특정한 액수의 채무를 담보하는 저당권으로 채무가 확정되었고, 이를 전제로 채무인수 계약서에 채권최고액 O억원의 채무라고 되어 있으니, 자신의 지급액이 위 채권최고액까지만 누계되면 되고 그 이상의 책임은 없는데, 오히려 자신의 변제 누적액이 그 액수를 넘었으니 저당권자의 경매는 무효이고, 오히려 그가 받아간 경매대금 및 변제액 누계액 중에서 채권최고액을 넘는 부분은 채권자가 부당이득을 한 것이니 돌려 달라는 것이었습니다.

채권자 측으로서는 인수계약서에 그저 근저당을 인수하는 것이라고 되어 있으니 지급액의 누계가 얼마이건 간에 경매신청할 시점에 잔존하는 채무를 채권최고액까지는 받을 수 있다고 의당 생각하다가 낭패를 보게 된 것인바, 이 사건의 궁극적 결과는 어찌되던 간에, 아래와 같은 점을 유념하여, 채무인수 계약서에 부기하여야 겠습니다.

첫째, 본건 채무인수 즈음에 인수대상채무는 현재 또는 장래의 근저당채무이지, 인수 당시 존재하는 잔액 또는 근저당기재 채권 최고액에 한정되지 않는다는 조항.

둘째, 채무인수 전후하여 근저당권자와 채무자 내지 인수인과 거래가 소원하다 하여도 저당채무가 특정되어 근저당권이 특정저당권이 되지 아니함을 명시하는 조항.

셋째, 채권최고액 기재는 중첩적 채무인수자가 부담하는 저당채무를 지칭하기 위한 것이지, 인수인의 인수채무 지급의 누적액이 위 채권최고액 한도로 되는 것은 아니며, 채무자는 종래 채권자의 근저당 채무를 아무런 변동 없이 그대로 인수인이 중첩적으로 승계한다는 조항.

현재 국내거래계에서 통용되는 채권인수 계약을 보면, 중첩적 인수이건 면책적 인수이건 불문하고 인수되는 채무를 특정하는 간단한 조항만 둔 것이라서 위와 같이 채무인수인 측이 인수의 성질이나 범위를 다툴 경우 실상 채권자 측에겐 아무런 도움이 되지 아니합니다. 따라서 채권자의 입장에서는 채무인수계약을 체결함에 있어, 인수인의 향후 예상되는 주장을 봉쇄할 수 있는 만반의 대책을 수립하고, 법률가와 상의하고 잠재적 이슈를 제거하는 것이 현명한 방책입니다.