법무법인 세창제언:주택임대차를 둘러싼 최근 이슈에 관한 소고
안녕하세요
법무법인 세창의 조주영 변호사입니다.
우리나라 국민들 주거형태의 상당수가 임대차이기 때문에 이를 둘러싼 분쟁도 매우 빈번합니다. 이번 호에서는 주택임대차계약과 관련된 최근의 이슈를 2010. 7. 개정된 주택임대차보호법 시행령 및 관련 판례들을 기초로 개관합니다.
1. 먼저 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라 합니다)에 의하면, 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기므로 새로운 건물의 소유권을 취득한 자의 건물인도요구에 응할 필요가 없고, 위 두 가지 요건을 구비하고 나아가 임대차계약서에 확정일자까지 받았다면 그 건물의 경매시 그 확정일자보다 나중에 설정된 저당권이나 전세권(등기를 마친 전세권을 의미합니다)보다 우선하여 임차보증금을 배당받게 되므로, 임차인은 전입신고와 점유, 임대차계약서상 확정일자를 꼭 챙기셔야 합니다.
2. 한편 확정일자의 구비여부와 상관없이 임대건물의 경매신청등기 전까지 대항력을 갖춘 임차인이 그 경매대금으로부터 다른 채권자들보다 우선변제 받을 수 있는 임차보증금의 범위가 2010. 7. 주임법 시행령의 개정으로 확대되었는데, 서울은 임차보증금이 7,500만원 이하인 경우에 한하여 2,500만원까지, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)은 6,500만원 이하인 때에 2천200만원까지, 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5,500만원 이하인 때에 1,900만원까지, 그 밖의 지역은 4,000만원 이하인 때에 1,400만원까지 경매대금으로부터 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
3. 이제 최근에 이슈가 되었던 판례를 간략히 살펴보겠습니다.
최선순위 전세권은 그 전세권자가 경매신청을 하지 않는 한 경매로 인하여 소멸하지 않으므로 경락인(경매 매수인)은 전세권의 부담이 있는 채로 건물을 낙찰받습니다. 임차보증금 회수를 담보하기 위하여 임차인이 대항력과 확정일자를 구비함과 동시에 최선순위 전세권설정등기까지 경료한 이후의 임대건물 경매로 인한 배당절차에서 임차인이 전세권자가 아닌 ‘임차인의 지위’에서 경매신청을 한 사안과 관련하여 대법원은 “주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리이므로 (중략) 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다”고 하면서 전세권은 소멸되지 않는다고 판시하였습니다(대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결).
한편 채권자가 채권담보 목적으로 채무자의 임차보증금반환채권을 양수한 이후의 임대건물 경매로 인한 배당과 관련하여 대법원은 “비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다”고 하면서 임차보증금반환채권 양수인은 오직 일반채권자로서 배당요구를 할 수 있을 뿐, 주임법상 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276).
또한 한국공인중개사협회의 공제사업에 가입한 자가 건물주로부터 오직 월세 임대차계약 체결권한만을 위임받았는데, 임차인들을 기망하여 권한 없이 전세계약을 체결하고 전세보증금을 편취하였기에 위 협회의 공제금 지급의무가 문제된 사안에서 서울고등법원은, 협회의 공제계약 해지사유 중 하나인 ‘고의로 공제사고를 유도하여 협회에 손해를 끼치게 된 경우’에 해당하는 경우 “협회가 이를 이유로 공제계약을 해지할 수 있되 해지의 효과는 소급하지 않는다”고 하였고, 나아가 공제약관에서 ‘협회가 보상하는 금액은 공제가입금액-이 사건의 경우 1억원-을 한도로 한다’고 규정한 의미는 “부동산중개행위로 인하여 발생한 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석될 뿐, 1인의 공제사업자에 관하여 ‘공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총 보상한도’를 규정한 것이라고 볼 수 없다”고 하여 협회는 피해자별로 각각 1억원씩을 한도로 공제금을 지급하여야 한다고 판시하였습니다(서울고등법원 2010. 10. 20. 선고 2010나44837 판결). 다만 이 사건은 현재 대법원에 계류중이어서 최종적인 판단은 아직 유보되어 있습니다.
4. 주택임대차계약 당사자들은 위와 같은 최근 이슈에 관한 내용을 숙지하시고, 관련 등기부와 대리인의 대리권한 등을 꼼꼼히 파악함으로써 사전에 분쟁을 예방하는 자세가 필요할 것입니다.
